A escolha entre SAC e Tabela Price é uma das decisões que mais afeta o custo total de um financiamento imobiliário — e, na maioria dos casos, é feita em menos de cinco minutos na mesa do gerente, sem que o comprador entenda de fato o que está assinando. A diferença no valor total pago entre os dois sistemas pode superar R$ 60 mil em um financiamento de R$ 400 mil em 30 anos. Não é um detalhe.
O problema é que a comparação entre os dois sistemas raramente é apresentada de forma honesta. A Tabela Price tem a parcela inicial menor — o que parece vantagem — mas esconde um acúmulo de juros muito maior ao longo dos anos. O SAC começa com parcelas mais altas, o que assusta, mas reduz o saldo devedor com mais velocidade. Quem paga mais no final? Quem escolhe o sistema certo para o próprio perfil? Esse artigo responde essas perguntas com números.
O que cada sistema significa na prática
Antes de comparar, é preciso entender a lógica de cada um.
SAC — Sistema de Amortização Constante
No SAC, o valor de amortização — a parcela da prestação que de fato abate a dívida — é igual todos os meses. Se você financiou R$ 300 mil em 300 meses, vai abater R$ 1.000 por mês de dívida principal, sempre. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor remanescente, e esse saldo cai mês a mês, os juros também caem. O resultado é uma parcela decrescente: começa alta e vai diminuindo ao longo do contrato.
Tabela Price — Sistema Francês de Amortização
Na Price, a parcela é fixa do início ao fim. O que muda, internamente, é a proporção entre amortização e juros. Nas primeiras parcelas, a maior parte do dinheiro pago vai para os juros — a amortização é mínima. Com o tempo, essa proporção se inverte, mas de forma lenta. O resultado é que o saldo devedor cai muito mais devagar do que no SAC, e o banco cobra juros sobre um valor alto por mais tempo.
A diferença que ninguém te mostra: o total pago
Para tornar a comparação concreta, considere um financiamento de R$ 500 mil, taxa de 11% ao ano e prazo de 20 anos (240 meses). Com base em referências de simulação disponíveis no mercado:
| Critério | SAC | Tabela Price | |---|---|---| | Primeira parcela | R$ 5.683,33 | R$ 4.383,52 | | Última parcela | Significativamente menor | R$ 4.383,52 (igual) | | Total pago ao final | R$ 933.800,00 | R$ 1.052.045,22 | | Diferença | — | +R$ 118.245 |
Segundo análise comparativa disponível no mercado imobiliário, a Price supera o SAC em 13% no total pago para esse perfil de financiamento. Em financiamentos com prazos maiores, a diferença tende a ser ainda mais expressiva.
Uma comparação adicional publicada pela Creditas, usando financiamento de R$ 400 mil em 30 anos: o total pago pela Tabela Price ficou em aproximadamente R$ 580 mil, contra R$ 516 mil no SAC — uma diferença de R$ 64 mil. Isso equivale a mais de cinco anos de parcelas.
Antes de decidir, vale usar um simulador de financiamento imobiliário para calcular o cenário exato com o valor, prazo e taxa que você está considerando — os números variam bastante conforme esses parâmetros.
Por que alguém escolheria a Tabela Price, então?
A Price tem duas vantagens reais que precisam ser reconhecidas.
A primeira é o fluxo de caixa no curto prazo. A parcela inicial da Price pode ser 25% a 30% menor do que a primeira parcela do SAC. Para quem está no limite do comprometimento de renda, essa diferença determina se o financiamento é aprovado ou não. Em 2026, a Caixa Econômica Federal pode oferecer a Price quando a parcela inicial do SAC compromete mais de 30% da renda familiar — é uma válvula de escape que o banco usa para viabilizar operações.
A segunda é a previsibilidade. Parcela fixa facilita o planejamento financeiro de famílias com orçamento muito apertado e sem margem para absorver variações — especialmente nos primeiros anos após a compra, quando surgem gastos com móveis, reformas e mudança.
Quando o SAC é a escolha certa
O SAC é recomendável para a maioria dos compradores que têm renda suficiente para suportar a primeira parcela. Os motivos são técnicos e práticos:
- O saldo devedor cai mais rápido, o que significa mais proteção ao comprador em caso de necessidade de vender o imóvel antes da quitação.
- Amortizações antecipadas — usando FGTS ou recursos próprios — têm impacto maior no SAC porque o saldo já estava caindo mais depressa.
- O total de juros pago ao banco é estruturalmente menor.
Em 2026, com a Caixa exigindo entrada de 30% do valor do imóvel para o SAC (ajuste implementado em novembro de 2024, segundo nota técnica do DIEESE), o sistema exige maior capital inicial. Mas quem tem esse recurso — seja em conta própria, seja no FGTS — claramente leva vantagem no longo prazo.
O efeito da antecipação de parcelas em cada sistema
Um aspecto que poucos consideram na hora de comparar os sistemas é o impacto de amortizações extraordinárias. Quando você antecipa parcelas no SAC, abate diretamente o saldo devedor, e os juros futuros — que já caíam — caem ainda mais depressa. No Price, o efeito existe, mas é menor porque o saldo devedor está sempre mais alto do que no SAC no mesmo ponto do contrato.
Para quem planeja usar o FGTS a cada dois anos para amortizar a dívida — o que é permitido pela legislação — o SAC amplifica os benefícios dessa estratégia de forma considerável.
O que acontece quando a TR sobe
A maioria dos financiamentos habitacionais no Brasil usa a fórmula taxa fixa + TR (Taxa Referencial). Em cenários de TR próxima de zero, o impacto é pequeno. Mas quando a TR sobe, o saldo devedor de ambos os sistemas é corrigido pela variação — e o saldo mais alto da Price resulta em um impacto maior em valores absolutos. É um risco adicional que quem escolhe a Price carrega por mais tempo.
Conclusão
A Tabela Price é, na maioria dos casos, a opção mais cara ao final do contrato. A diferença pode ultrapassar seis dígitos em financiamentos de prazo longo. O argumento válido para escolhê-la é o da parcela inicial mais baixa — e esse argumento tem peso real quando a renda está no limite. Mas quem tem renda suficiente para a primeira parcela do SAC deveria optar por ele sem hesitar.
O próximo passo é simular os dois cenários com os números do seu financiamento específico. Acesse um simulador de financiamento imobiliário, insira o valor, prazo e taxa, e compare o total pago em cada sistema. Esse exercício leva menos de dois minutos e pode representar uma economia de dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.
Fontes
- SAC ou Price — Creditas/Exponencial — comparativo técnico com simulação de R$ 400 mil em 30 anos.
- Tabela Price ou SAC — AV Negócios Imobiliários — simulação com R$ 500 mil a 9% ao ano em 20 anos.
- SAC e Tabela Price — Blog Santander — explicação dos mecanismos de amortização.
- Nota Técnica DIEESE sobre mudanças na Caixa — análise das novas regras de entrada do SAC e Price na Caixa.
- Simulador de Financiamento Imobiliário 2026 — comparativo SAC vs Price com tabelas mensais detalhadas.