Simulador Financiamento Imobiliário

Simule seu financiamento com as tabelas SAC e Price e veja a evolução detalhada de cada parcela.

Parâmetros de Financiamento

R$
%

Perguntas Frequentes sobre Financiamento

A principal diferença está na forma como a prestação e a amortização são calculadas:

  • SAC (Sistema de Amortização Constante): O valor da amortização é fixo em todas as parcelas, o que faz com que o valor total da prestação seja decrescente ao longo do tempo.
  • PRICE (Sistema Francês): As prestações são fixas do início ao fim, mas a composição muda: no começo você paga mais juros e menos amortização, e isso se inverte ao longo das parcelas.

Amortização é a parte da sua prestação que efetivamente abate o saldo devedor — ou seja, o quanto da dívida principal você quita a cada pagamento. Toda prestação é composta por duas partes: a amortização (que reduz o valor que você ainda deve) e os juros (calculados sobre o saldo devedor restante).

À medida que você amortiza, o saldo devedor diminui e, consequentemente, os juros do mês seguinte também caem, já que são sempre calculados sobre o que resta da dívida. A forma como a amortização se distribui ao longo das parcelas é o que diferencia os sistemas:

  • No SAC, a amortização é constante em todas as parcelas, então o saldo devedor cai de forma linear e a prestação fica menor a cada mês.
  • Na PRICE, a amortização começa baixa e aumenta gradualmente, enquanto a parcela permanece fixa.

Além da amortização natural das parcelas, você também pode fazer a amortização extraordinária: pagamentos extras que abatem diretamente o saldo devedor, permitindo reduzir o prazo do financiamento ou o valor das próximas parcelas.

Geralmente, o sistema SAC é mais vantajoso financeiramente a longo prazo, pois como as prestações iniciais são maiores, você amortiza a dívida mais rápido e paga menos juros totais. A PRICE costuma ser escolhida quando o orçamento mensal é mais apertado, pois a parcela inicial é menor que a da SAC.

No Brasil, financiamentos imobiliários utilizam juros compostos. Para encontrar a taxa mensal a partir da anual, não basta dividir por 12; é necessário realizar a conversão pela fórmula de capitalização composta: imensal = (1 + ianual)1/12 − 1.

O CET é a taxa real que você paga. Além da taxa de juros nominal simulada, ele inclui seguros obrigatórios (Morte e Invalidez Permanente - MIP; e Danos Físicos ao Imóvel - DFI), taxas administrativas do banco e impostos como o IOF. Sempre compare o CET entre diferentes bancos, não apenas a taxa de juros.

Sim. Ao realizar pagamentos extras além da sua parcela mensal, você reduz diretamente o saldo devedor. Isso diminui a base de cálculo dos juros do mês seguinte, permitindo que você escolha entre reduzir o valor das próximas parcelas ou diminuir o prazo total do contrato.